为了帮助您快速掌握最新政策，本文将首先提炼2026年的核心政策结论，随后分章节提供各国的官方依据、具体限制条款以及留学生签证购房的特殊规定。
结论前置：2026年外籍买家购房政策一览
2026年，全球热门英语国家的房地产市场对外籍买家的态度呈现显著的“两极分化”：
严加管控派（澳、加、新）： 加拿大将外籍买家“禁购令”正式延长至2027年；澳大利亚出台了极其严厉的临时禁令（2025年4月1日 至 2029年6月30日），全面切断了包括留学生在内的临时签证持有者购买二手房的途径；新西兰则继续维持其对现房的全面禁售（仅2026年起对特定投资移民签证持有者开放高端房产）。在这些国家，外籍人士基本只能购买全新住宅或偏远地区房产。
税务门槛派（英、美）： 英国和美国在联邦或国家层面依然对外籍买家开放，不限制购买资格（美国部分州除外），但通过“高税费”来进行调控。英国收取额外的2%海外买家印花税，美国则在卖房环节通过FIRPTA预扣高达15%的税款。
| 国家 | 核心政策导向 | 二手房/现房购买权 | 留学生/临签持有者购房规则 | 额外税费及预扣 |
|---|---|---|---|---|
| 加拿大 | 禁购令延长至2027年 | 核心城市禁止 | 条件极其苛刻（或限购非核心区） | 部分省级海外买家税（不列颠哥伦比亚省20% / 安大略省25%，独立于联邦禁购令） |
| 澳大利亚 | 2025年4月1日 至 2029年6月30日 临时禁购 | 全面禁止 (含临签自住) | 只能买新房/楼花/空地 | FIRB申请费 + 州级海外印花税 |
| 新西兰 | 持续禁购现房（2026年起对特定投资移民签证持有者开放高端房产） | 禁止 | 禁止 (除非有PR且住满天数，或为符合条件的投资移民签证持有者购买>500万纽币房产) | 无额外印花税，但通常无资格购买 |
| 英国 | 开放市场，依靠税收 | 允许 | 允许 (无身份限制) | +2% 海外附加印花税（若同时为二套及以上房产，再叠加5%附加费，合计+7%） |
| 美国 | 联邦开放，部分州禁购 | 允许 (州法除外) | 允许 (无联邦身份限制) | FIRPTA 卖房时预扣10%-15% |
一、 加拿大 (Canada)：禁购令延长至2027及豁免条件
官方依据： 《禁止非加拿大人购买住宅物业法》(Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act)
信息来源： 加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC)、加拿大财政部
核心政策：
加拿大政府已明确将原定于2024年底到期的“外籍买家禁购令”延长两年，至2027年1月1日。在此期间，非加拿大公民、非永久居民以及外资控股公司被禁止在加拿大购买住宅物业。违规者及协助违规的专业人士将面临最高1万加元的罚款，法院有权强制出售该房产。
例外与豁免权 (Exceptions)：
非人口普查区： 禁令仅适用于人口普查大都会区（CMA，核心人口5万以上）和人口普查聚集区（CA，人口1万以上）。偏远地区和度假区的房产通常不受限。
多单元建筑： 禁购令在法律定义上仅适用于含3个或以下住宅单元的住宅物业，因此购买包含4个或以上住宅单元的整栋建筑不在禁令范围内。
持工作签证者： 只要工签在购房时还有至少183天的有效期，且此前未在加拿大购买过住宅物业，即可豁免。
留学生购房特殊规定：
留学生购房的门槛极高。必须同时满足：在购房前5年中，每年在加拿大实际居住至少244天；连续5年提交加拿大所得税申报表；房产购买价格不得超过50万加元（在多伦多、温哥华等一线城市基本无法买到独立屋）；且只能购买一套。
二、 澳大利亚 (Australia)：FIRB审批与2025-2029临时禁购令
官方依据： 1975年《外国收购与接管法》(Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975) 及 2025年4月生效的临时禁令
信息来源： 澳大利亚外国投资审查委员会 (FIRB)、澳大利亚税务局 (ATO)
核心政策：
澳大利亚对外籍买家实施极其严格的双重管控。首先，所有外籍买家购房前必须向FIRB申请并缴纳高昂的审批费。其次，根据最新政策，从2025年4月1日至2029年6月30日，澳大利亚实施了针对外籍人士购买二手房（Established Dwellings）的临时禁令（该禁令原定于2027年3月到期，在2026-27联邦预算中延长2年3个月至2029年6月30日）。
在此之前，临时签证持有者是可以购买一套二手房作为主要居所的，但新规切断了这一途径。目前，外籍人士原则上只能购买全新住宅（New Dwellings）、楼花（Off-the-plan）或空地。如果想购买二手房进行推倒重建，新规要求重建后必须至少增加20套新住宅（以前仅要求增加1套），门槛大幅提高。
留学生购房特殊规定：
在新禁令（2025-2029）下，留学生（临时居民）不再允许购买二手房用于读书期间的自住。留学生若想在澳洲购房，只能选择向FIRB申请购买全新公寓或别墅。
三、 新西兰 (New Zealand)：外国买家全面禁令
官方依据： 2018年《海外投资法修正案》(Overseas Investment Amendment Act 2018)
信息来源： 新西兰海外投资办公室 (OIO)、新西兰土地信息局 (LINZ)
核心政策：
新西兰自2018年起实施了针对外国人的现房禁购令，该政策在2026年依然生效。非新西兰公民或居民通常被禁止购买现有的住宅房地产。
例外与豁免权：
澳大利亚和新加坡公民享有国民待遇，不受此禁令限制。
外籍人士可以购买特定的大型新建住宅开发项目（如大型公寓楼），前提是开发商已提前获得了OIO的豁免许可（通常要求买家不能在此自住，只能用于出租投资）。
投资移民签证新豁免（2026年起）： 根据2025年12月《海外投资法》修正案（2025年12月19日获御准，2026年初生效），持有「活跃投资者Plus（Active Investor Plus）」、Investor 1 或 Investor 2 投资移民签证的人士，可以购买或建造一套总价值（含土地及建造成本）超过500万纽币的高端住宅。除此之外的其他海外人士，仍不得购买现房。
留学生购房特殊规定：
持有普通学生签证或工作签证的人士在新西兰原则上没有资格购买现房。必须获得永久居留权（PR）且在过去12个月内在新西兰住满183天，才能被视为“惯常居住（Ordinarily Resident）”从而获得自由购房权。唯一的例外是上述2026年起生效的投资移民签证豁免：持有活跃投资者Plus / Investor 1 / Investor 2 签证者，可购买或建造一套总价超过500万纽币的高端住宅；但普通留学生通常不符合该投资移民签证的资格条件。
四、 英国 (UK)：相对开放但有额外印花税
官方依据： 2021年《财政法案》(Finance Act 2021)
信息来源： 英国税务海关总署 (HMRC)
核心政策：
英国在法律层面上对海外买家完全开放，不需要特殊的购房许可。但是，英国通过税收杠杆增加了海外买家的成本。所有海外买家（购房前12个月内在英国居住不满183天者）在购买英格兰和北爱尔兰的住宅物业时，必须在标准印花税（SDLT）的基础上，额外缴纳2%的海外买家附加费 (Non-Resident Surcharge)。如果这是买家在全球范围内的第二套及以上房产，还需再叠加5%的二套房附加费（该附加费已于2024年10月31日「秋季预算」中由原来的3%上调至5%）。因此，一名海外买家购买第二套及以上房产时，附加费合计为2%+5%=7%。
留学生购房特殊规定：
留学生只要有足够的资金，完全可以直接购买二手房或新房。如果留学生在购房前的12个月内在英国住满了183天，则可以免除2%的海外买家附加费。通常父母会以留学生（首次购房者）的名义买房，以减免高额印花税。
五、 美国 (USA)：联邦开放、FIRPTA预扣与部分州限购
官方依据： 1980年《外国投资房地产税法》(FIRPTA) 及 各州地方法规
信息来源： 美国国内税务局 (IRS)
核心政策：
在联邦层面上，美国对外籍买家购房没有任何国籍或签证限制。外籍买家最大的合规痛点在于卖房环节：根据FIRPTA规定，外国人在出售美国房地产时，买方必须预扣房屋总售价的15%（某些情况下为10%）上交给IRS，以防止外籍卖家逃避资本利得税。卖家需要在次年报税时进行多退少补。
2026年需特别注意的州级立法：
虽然联邦不限购，但近年来（包括佛罗里达州、德克萨斯州等在内的十多个州）出台或推进了禁止或限制特定国家公民（无绿卡或美国国籍者）购买当地不动产的州级法律。购房前必须查阅当地所在州的最新法案。
留学生购房特殊规定：
留学生在美购房没有任何签证级别的限制（除非受限于上述特定州的国籍法案）。留学生可以自由购买新房或二手房，也可申请房贷，但通常首付比例要求较高。
Q&A：常见问题解答
Q: 我是持500签证在澳洲的留学生，2026年我想买一套市中心的二手公寓自己住，可以吗？
A: 不可以。 根据2025年4月1日至2029年6月30日的澳洲临时禁令，临时居民（包含留学生）被全面禁止购买二手现房（Established Dwellings）。您只能向FIRB申请购买全新的公寓（从未有人居住过）。
Q: 加拿大延长禁购令到2027年，是不是意味着我在加拿大完全买不了房了？
A: 并非绝对。 如果您的目标城市不是温哥华、多伦多等人口稠密的普查大都会区（CMA），而是偏远地区或人口较少的度假小镇，禁令是不适用的。此外，持有工签且有效期超过183天的临时工作者，若名下无房，也可以合法购买一套。
Q: 去英国或美国买房，卖出的时候有什么特别的坑吗？
A: 美国最大的痛点是FIRPTA预扣税，卖房时无论盈亏，总房价的15%会被直接扣走交由IRS，次年报税才能退回多缴纳的部分，这会严重影响资金回笼速度。英国卖房时没有预扣税，但外籍人士同样需要缴纳资本利得税（CGT）。
免责声明：
本文提供的信息基于截至2026年中期的各国联邦/国家级官方政策，仅供一般参考和教育目的，不构成任何具体的法律、财务、税务或房地产投资建议。各国的房地产法律、签证豁免条款及税率变更频繁（尤其是澳洲的临时禁令和美国各州的独立立法）。在进行任何跨境房地产交易前，请务必咨询当地持有执照的房地产律师、税务师及移民顾问。
